Amiante, termites, plomb, gaz, les obligations en matière de diagnostics immobiliers se sont multipliées ces dernières années. D'autres sont en cours d'élaboration. Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005, tous ces contrôles préalables sont regroupées dans un dossier de diagnostic technique.

Le contenu du dossier de diagnostic technique varie en fonction du bien et des obligations locales. Il doit être présenté lors d'une vente et, dans certains cas, lors d'une location. L’intervention du notaire est primordiale : il informe ses clients de la portée des nouvelles réglementations et valide que les diagnostics et autres contrôles sont bien annexés à l'avant-contrat ou à l'acte de vente. Avec pour objectif, la sécurité et la transparence de la transaction immobilière.

Des diagnostiqueurs assurés et certifiés

Le diagnostic devra être établi par un professionnel qualifié. Celui-ci devra garantir son indépendance vis-à-vis des entreprises de travaux comme des propriétaires et attester qu'il est assuré contre les risques engageant sa responsabilité professionnelle.
Ce technicien qualifié sera le plus souvent affilié aux mêmes entreprises réalisant les diagnostics actuellement obligatoires. Depuis le 31 octobre 2007, il faut faire appel à un professionnel indépendant dont les compétences doivent être certifiées par un organisme accrédité. Un arrêté du 16 octobre 2006 définit les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certification. Pour l'instant, selon le Ministère du Logement, 3 000 professionnels se sont déjà formés à la réalisation de ces diagnostics.
Chaque diagnostiqueur est libre de fixer les tarifs de ses prestations.

Les obligations actuelles

L'ordonnance du 8 juin ne crée pas d'obligations nouvelles ; elle rassemble la liste des obligations jusqu'alors accumulées au fur et à mesure de leur création. Le contenu de ce dossier, fixé par la loi, n'est pas figé et pourra évoluer en fonction des nouveautés. Ce devrait d'ailleurs être le cas d'ici peu avec les prochains textes relatifs au diagnostic de l'installation électrique (dans le cadre de la loi "habitat pour tous") et à l'obligation de fournir un certificat de raccordement au réseau collectif (projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques).

Le dossier de diagnostic technique doit aujourd’hui comporter :

• Un constat d'amiante ;
• Un constat de risque d'exposition au plomb ;
• Un état relatif à la présence de termites
• Un état de l'installation intérieure de gaz naturel, de moins d’un an, devra bientôt être annexé à l’acte de vente d'un appartement ou d'une maison individuelle. À défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés. Les modalités d'application de cette disposition doivent faire l'objet d'un prochain décret ;
• Un état des risques naturels, technologiques ou sismiques des logements se trouvant dans une zone à risques rend obligatoire l'information de l'acheteur ou du locataire sur la situation de son logement. Cette mesure est applicable à compter de juin 2006. Sur le plan pratique, c'est le préfet qui arrêtera la liste des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, mouvement de terrain…) et des risques technologiques (proximité d'installations contenant des substances dangereuses par exemple) auxquels une commune est exposée sur tout ou partie de son territoire. Il déterminera également la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur pourra se référer et, le cas échéant, les arrêtés ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune. Cet état devra être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé ;
• Un diagnostic de performance énergétique devra être communiqué aux acquéreurs d'immeubles dès l'automne 2006. À compter de cette date, le vendeur devra remettre à l’acquéreur un certificat de performance énergétique mentionnant la quantité d'énergie consommée (ou son estimation) pour une utilisation normale du bâtiment. Ce certificat devra être annexé à la promesse de vente, voire à l'acte définitif s'il n'y a pas eu d'avant-contrat. Cette obligation sera étendue aux locations à partir du 1er juillet 2007. Dans tous les cas, le diagnostic devra avoir été établi depuis moins de 10 ans. L'ordonnance du 8 juin précise que le diagnostic de performances énergétiques n'a qu'une valeur informative.
  Il est, d'ores et déjà, à noter que le projet de loi "habitat pour tous" pourrait rendre obligatoire, lors de la vente, la remise d'un diagnostic concernant les installations électriques de plus de 15 ans. Cette obligation concernerait les locaux à usage d'habitation et les parties privatives à usage d'habitation des copropriétés. Par ailleurs, le vendeur sera bientôt obligé de fournir un diagnostic de conformité aux prescriptions techniques pour les installations d'assainissement non collectif ou leur raccordement au réseau collectif. Certaines communes l'appliquent déjà.

Depuis le 1er septembre 2002, le contrôle en matière d’amiante s’est encore renforcé. Désormais, peu de ventes échappent à l’obligation de présenter un constat de recherche d’amiante.

L’amiante a été largement utilisée dans les années 70 compte tenu de son faible coût, de ses propriétés d’isolation thermique et de tenue à haute température.
Or, depuis, il a été prouvé que l’amiante pouvait avoir des répercussions néfastes sur la santé. Le diagnostic amiante a pour principal objectif d’informer les habitants d’immeubles sur l’existence de risques sanitaires liés à l’inhalation des fibres d’amiante.

 

Depuis le 27 avril 2006, l'état des risques d'accessibilité au plomb s'appelle désormais "constat de risque d'exposition au plomb". Son contenu est plus précis. Ce n'est plus seulement le risque d'accessibilité au plomb qui doit être constaté mais le risque d'exposition que constitue la simple présence de peinture au plomb par exemple, et en indiquer la concentration et l'état de conservation.
Ce diagnostic doit désormais être fourni pour toute vente d'un logement construit avant le 1er janvier 1949 et ce quelle que soit sa localisation. À partir d'août 2007, un constat de moins de six ans devra être joint à tout nouveau bail de location d'un logement construit avant le 1er janvier 1949.

La prolifération des termites s’est accentuée et touche plus de la moitié des départements français. Ces insectes creusent le bois de l’intérieur, le privant ainsi de son rôle dans le maintien de la structure de la construction.
D’où la mise en place d’une loi créant des obligations à l’encontre des occupants des maisons infestées mais aussi des préfets et des maires.

Une loi qui concerne tout le monde

Depuis le 3 juillet 2000, les occupants des maisons infestées doivent déclarer en mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception, la présence de termites dans leur immeuble ou leur terrain. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, cette obligation incombe au syndicat.
Une fois informé, le maire propose une cartographie des zones infestées au préfet et, si nécessaire, délimite les secteurs où les propriétaires devront, dans les six mois, procéder à la recherche de termites et réaliser des travaux de traitement ou d’éradication. Le propriétaire devra prouver qu’il a bien effectué les travaux demandés par l’envoi d’une attestation.
En cas de carence du propriétaire, et après mise en demeure restée sans effet, le maire peut, avec l’autorisation du tribunal de grande instance, faire procéder aux travaux.
Le préfet, en fonction des éléments fournis par le maire, fixe par arrêté les zones infestées ou susceptibles de l’être.

En cas de démolition aussi

En cas de démolition totale ou partielle d’un immeuble situé dans une zone contaminée, les bois et matériaux infestés devront être brûlés sur place ou traités avant tout transport si la destruction sur place n’est pas possible. Le fait de ne pas procéder à ces opérations est puni d’une amende de 1 525 €.
Cette opération d’incinération devra faire l’objet d’une déclaration en mairie par la personne qui y a procédé. Le fait de ne pas déclarer ces opérations est également passible d’une amende de 762 €.

L’information des acheteurs lors d’une vente

Toute vente d’immeuble situé dans une zone recensée par la préfecture doit être accompagnée d’un état parasitaire de moins de trois mois effectué par un professionnel agréé. En l’absence d’état parasitaire, le vendeur non professionnel perd le bénéfice de la garantie des vices cachés.
Dans les secteurs délimités, le maire peut obliger les propriétaires des immeubles concernés, de procéder dans les 6 mois aux travaux de prévention ou d’éradication nécessaires
Le fait pour le propriétaire de ne pas justifier du respect de l’obligation de recherche des termites ainsi que de l’obligation de réalisation des travaux préventifs ou d’éradication, est puni d’une amende de 1 525 €.

Le neuf est aussi concerné

Suite à un décret du 23 mai 2006 (publié au JO du 25) et un arrêté du 27 (publié au JO du 7 juillet), de nouvelles mesures de prévention vont être mises en place, mais dans le neuf cette fois-ci. Elles concerneront les permis de construire déposés après le 1er novembre 2006. Les bâtiments neufs devront désormais être conçus et construits de façon à résister à toute attaque d'insectes xylophages, notamment par l'utilisation de bois naturellement résistants ou préalablement traités. À compter de 2007, dans les zones déjà infestées ou susceptibles de l'être, une barrière de protection devra être prévue entre le sol et bâtiment.

L'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 instaure une nouvelle obligation d'information de l'acheteur concernant les installations de gaz naturel lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle.
Un diagnostic de l'installation intérieure de moins d'un an devra être annexé à l'acte de vente.
À défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.
L'entrée en application est fixée au 1er novembre 2007 (Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006. JO du 15 septembre).

La loi du 30 juillet 2003 sur les risques technologiques, naturels ou sismiques et son décret paru au Journal officiel du 17 février rend obligatoire l'information de l'acheteur ou du locataire sur la situation de son logement si celui se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, ou dans des zones de sismicité.

La détermination des biens concernés

C'est le préfet qui arrêtera la liste des risques naturels prévisibles (feu de forêt, avalanche, éruption volcanique, séisme, mouvement de terrain…) et des risques technologiques (proximité d'installations ou d'établissements contenant des quantités notables de substances dangereuses…) auxquels une commune est exposée sur tout ou partie de son territoire.
Le préfet est aussi compétent pour déterminer la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur pourra se référer et le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.

Un état très précis

Le document d'état des risques devra être annexé aux avant-contrats et contrats de vente ou de location. Il comprendra, pour chaque commune :

• les documents délimitant les zones de la commune exposées aux risques identifiés,
• une fiche précisant la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones définies.

Cet état devra être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé.
Selon les régions, cette mesure est applicable dès juin 2006. Le non-respect de cette clause pourra engager une annulation du contrat ou une demande de diminution du prix.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l'un des changements majeurs de cette fin d'année en matière de diagnostics immobiliers.

Effectif depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique décrit la consommation d'énergie effectivement consommée ou estimée d'un logement, dans le cadre d'une utilisation standard. Il est complété par des recommandations pour réaliser des économies d'énergie.

Vente et locations sont concernées

Ce nouveau diagnostic concerne toutes les ventes de biens immobiliers réalisées depuis le 1er novembre 2006. Dans le cas de la vente d'un lot de copropriété, il portera sur les parties privatives de ce lot. Le vendeur doit informer l'acquéreur potentiel sur les performances énergétiques du local, pour lui donner une idée des charges qui l'attendent. La performance sera notée sur une échelle allant de 1 à 6. La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation d'une double étiquette :

• Une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (similaire à celle utilisée pour l'électroménager et désormais les voitures)
• Une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

D'une validité de 10 ans, ce certificat annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique n’a qu’une valeur informative. Il n'oblige en rien à effectuer des travaux et n'engage pas la responsabilité du vendeur.
Par la suite, à compter du 1er juillet 2007, la fourniture de cette étiquette énergie sera étendue aux livraisons de bâtiments neufs et aux bâtiments et logements mis en location. Par ailleurs, l'affichage du diagnostic de performance énergétique deviendra obligatoire dans les bâtiments remplissant les trois conditions suivantes :

• Leur surface utile est supérieure ou égale à 1 000 m2
• Ils sont la propriété d'une puissance publique ou occupés par un établissement public administratif ou un établissement public à caractère industriel et commercial
• Ils sont classés établissements recevant du public. Un décret spécifique et un arrêté sont en cours de rédaction, pour une mise en application au second semestre 2007

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d’usage et de la température effective de chauffage. Ces estimations permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

Des enjeux importants

Le diagnostic de performance énergétique est un des volets du "Plan Climat" pour renforcer les économies d'énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le domaine du bâtiment. Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permettra notamment à chaque ménage français qui achète un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et mieux évaluer la facture qu'il devra payer. En effet, ce document leur permettra :

• D'être informés sur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d'eau chaude…) du bien qu'ils souhaitent acheter, sur ses consommations d'énergie et sur une estimation des coûts dus à ces consommations
• D'être sensibilisés à la lutte contre l'effet de serre, par l'évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis en raison de la consommation d'énergie du bien, et par les "étiquettes énergie et climat" qui classeront cette consommation et cette quantité de gaz émis en fonction d'une échelle à sept classes graduée de A à G (9 classes pour les bâtiments tertiaires)
• D'être incités à réaliser des travaux d'économie d'énergie, grâce à des recommandations de travaux (isolation, installation d'une chaudière à condensation ou d'un chauffe-eau solaire…). Dans certains cas, ces recommandations seront accompagnées d'informations conçues comme une aide à la prise de décision : ordre de grandeur du coût des travaux ou des équipements, économies de consommation et financières réalisables, temps de retour des investissements.

Le diagnostic de performance énergétique sera également utile au vendeur (ou au bailleur) qui pourra mettre en œuvre les moyens pour valoriser son logement et ainsi le vendre (ou le louer) au meilleur prix.